港樓2厘回報警戒線

板塊尋寶:港樓2厘回報警戒線

A股瘋狂,港樓其實不遑多讓。藍籌屋苑太古城兩房單位賣千萬元,全城驚震。原來要做中產、住中產屋苑,獨中一次六合彩頭獎攞800萬元,都唔夠full pay。衡量樓市是否進入警戒線,租金回報是一個指標。經濟學第一課是教機會成本,你選擇用買樓這筆資金,用於其他渠道,能否獲得更好回報呢?
根據政府差估署資料,目前買樓收租的回報率,實質可能只有2%水平,值博率超低。1987年,細單位(430呎以下)及中型單位(430至752呎)的租金回報率為8.7%及8.9%,直至1997年樓市高峯期,回報率降至4.2%及3.7%。
細 單位回報於2011年跌穿4%,中型單位則跌至3.3%。及至今年10月,兩者回報率進一步降至3%及2.8%,為有數據以來新低。中型單位回報降至 2.8%,計及管理費、差館地租等,回報起碼降0.5至0.8個百分點,即回報率只有2%水平。或者有人會死撐,只要樓價繼續上升、業主大幅加租提高回 報,目前低回報何懼呢!去評估一個瘋狂的市場是件吃力不討好的事,無論股市或樓市也是一樣,只是從自用及投資角度,高追前一定要計掂數。

實力足夠的話,誠如1997年買了青衣灝景灣,自用等足15年,屋苑返了家鄉,但同樣是蟹貨重災的浪翠園,直至目前仍潛水。買樓投資收租的話,2厘回報其 實買股好過,坊間藍籌每年股息率超過3厘的股票一大堆,根本毋須在火中取栗


 

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151007/19323558

【拆局】
近年住宅樓價及租金同步飆升,但樓價升幅遠超租金,如今大型屋苑租金已下跌,料會進一步打擊已經出現轉向的樓價走勢。
本港樓價近 年越升越有,根據差餉物業估價署資料顯示,今年首7個月住宅樓價上升6.7%,同期租金升幅4.2%,明顯樓價升幅跑贏租金。若以2009年1月份樓市從 谷底反彈起計算,樓價升幅高達1.83倍,反觀同期租金只升82.8%。由於租金升得慢,中小型住宅回報率由當年的3.4至4.7厘,下跌至現時2.6至 2.9厘。
以往樓價走勢一向比租金先行,一般樓價先作調整,之後一至兩個月才在租金市場上反映。但以近期市況來看,由於樓價有下行壓力,但走勢依 然反覆,部份業主未肯降價,同時又有辣招鎖死,寧願轉為出租,令租盤增加,從而對租金造成壓力。在租金續下跌的情況,如樓價不跌,回報率只會越壓越低,但 未來加息周期臨近,回報率太低再難支撐樓價上升,樓價勢會被租金下跌而拖累。


 

經濟動盪後果嚴重

雷曼兄弟爆煲觸發金融海嘯,各國施行量寬,金融體系也開始亂了。銀紙貶值,資產物業市場火速成資金躲藏地方,狂印銀紙成為樓價升幅驚人的催化劑。
若 以中原城市領先指數(CCL)作指標,2009年初,樓價指數插落至57.51點,惟2009年底,已極速反彈至74.07點,一年內飛升28.8%;翌 年,2010年全年樓價累升18%,隨後2011至2015年,縱然政府多次出招壓抑樓市,整體樓價仍在升軌上慢慢流動,7年間,樓價指數已升至 146.01點,累升1.5倍。
不過,這架高速列車被認定好快死火,甚至倒後行,不是人為按停機動遊戲按鈕所致,乃是美國加息迫在眉睫,意味本港低息環境將終結,樓價勢掉頭向下。

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