买地建房基础扫盲

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事先说明一下,我是在澳洲学建筑的,在悉尼的建筑公司都有过5年工作经验,自己手上做过的residential house project 累积超过300个。通过长期和客户以及council的交流,加上做过了各种类型的case, 了解了很多关于House各式各类的问题。自己历经千辛万苦,也在悉尼建了自己的第一个House。希望通过这一个帖子,帮助大家了解以下的基本问题:

1. 一手House还是二手house?
2. 加建还是新建?
3. 审批过程是怎样的?

问题一:怎么样选择House?

一手House VS二手House
和公寓一样,House也有新房和二手的区别。究竟是买哪一种好呢?

House的价格=土地的价格+房屋的价格

大家都知道,House增值的不是上面的房子,而是土地。决定土地价格最关键的因素还是location 和这块土地上能允许建造的生活空间的大小。Location大家都了解,不同的区,不同的街道,价格都千差万别。土地所属的zoning, 面积,面宽,朝向,出房率,平整程度,形状, road access,有没有easement等等都是需要综合考虑的。
房屋的价格由房屋结构,材料和人工成本决定。

现在的全新House,要么是偏远地区的land house package。 要么是买下现有土地推倒重建的项目。如果是真心认可那些偏远地区,那选择land house package 没有问题;推到重建的项目意味着至少比邻居家多花40-60万买房子,土地和建筑造价都花费不少,没有太大意义。多嘴一句,在笔者看来,townhouse和villa 和底楼带院的跃层公寓没区别,土地的价值完全没有体现,价格还没有优势。除非是有稀缺性或者特殊的客户群体,类似city附近区域的terrace house. 希望大家不要盲目选择townhouse和villa, 仅仅因为带地。

二手House的最大优点是选择面广,不管哪个区,哪条街,二手House的选择都比较多,这个是House的主流市场。买二手House是一个漫长的过程,合适的suburb, 合适的价格,合适的大小,在悉尼今天火热的市场下,已经不太有慢慢考虑的时间了,往往是你还在想怎么和vendor讲价,别的买家已经恨不得加价beat你的,更不要说膈应人Auction。为了赶快入市,很多人买的House并不是自己最满意的。但是毕竟House一般都是自住的,是自己要住好多年的家,一定得符合自己的要求和审美。 这种时候就有两个选择:1. 推掉重建 2. 翻新、加建扩建。
问题二:加建还是新建?

现在来分析一下这两种选择的优劣。
自己建House的好处:完全满足自己的需求和喜好
自己建House的缺点:在施工过程中,如果要贷款, 需要支付其中所产生的贷款利息。 施工过程一般为半年到1年, 还需要承担施工过程中,自己租房所产生的费用。
什么人适合选择自己重建House呢?
老房子从结构到设计没有任何可以保留的意义,对自己心中的house有执着的追求和向往,经济情况允许。

还有一种大部分人选择的,比较适中的选择。 Alteration + Renovation
虽然从每平方米造价来说,extension肯定是比新建贵,但是因为保留了一部分原有结构,整体工程造价还是比新建便宜不少的,尤其现在有很多extension的时候户主可以居住在房屋里面,加建工程不影响户主的日常生活,是现在大部分人理性选择后的结果。

Extension 也有很多种类,二层的加建肯定是比平层的加建每平米造价高,但是加建二层会是房屋品质有一个比较大的提升,在resale的时候也比较有优势。

现在很多人说的granny flat是加建里面最简单和常见的一种,属于affordable rental house, 只要土地面积,现有建筑面积合适,所有house都是可以加建granny flat的,granny flat 和普通加建的最大区别在于面积不能大于60平米;有独立的access;有独立的living, kitchen 和toilet。

总的来说,是新建还是加建真的要根据自己的经济能力,时间成本谨慎选择。

问题三:审批过程是怎样的?

两种不同的审批途径
1. 报council 审批
报council 审批一般分为DA(development application)和CC(construction certificate)两个步骤的。DA 属于报建申请, CC就是施工许可了。DA里面涉及的主要都是建筑设计的内容,CC里面就有很多engineer 要参与进来,是builder最后施工时候依照的施工图纸。施工完成时候拿到OC(occupation certificate)就可以入住了。
走council 报批,每个council 的要求会略有不同的,在council 网站上可以查询最基本的一些信息,一般都是在LEP(local environmental plan)和DCP(development control plan)
LEP是和土地有关的信息,大家可以根据自己的地址查询地块的情况, 比如:
– zoning 土地性质
会告诉你在这块地上可以建什么,不可以建什么。最常见的是R2 low density residential低密度住宅区, 就是一般建dwelling house的地,可能可以有dual occupancy, 但是不可以改成townhouse, 或者flat.
– Height 限高
– FSR floor space ratio 容积率
容积率是建筑面积除以土地面积达到的比值。每个council 要求不一样,和土地面积有很大关系,一般来说土地越小容积率越大,土地越大容积率越小。
– minimum lot size, 这个是和分地有关的。
– 其他一些类似于heritage, flooding的一些信息。
*强烈建议买house之前,先查询地块的基本信息,免得买下以后发现和自己想象中的计划有出入。或者去咨询council的town planner. 一般来说关于土地的zoning的信息在买房合同里面都有,是叫planning certificate 149. 大家一定要仔细看了

一些特殊的zoning (雷区)
Bush fire zone
几年前有个客人的高大上房子就是因为在很严重的bush fire zone, 所有窗子需要加很密的金属网,全毁了,整个一个监狱的感觉
Flooding zone
一个Wentworth point的真实案例:在几年的工作中,这个是唯二的DA没有批下来的case. 故事是这样的,客户从政府手上买了一块地打算自己盖house, 但是后来和council的接触中发现这块地属于deep flooding zone, council 的政策是不允许盖任何建筑的,只能当作露天洗车停车场一类的用途。我们的设计各种改,council 各种拒绝,客户各种不爽。最后没有办法,政府以原价回收这块土地。
有些在比较轻微的flooding zone 是没有问题的,不叫严重的需要做flooding report, $3000多, 真心是不便宜,而且可能对设计会有不好的影响。
Heritage zone/conservation zone
Heritage 需要确定的是有没有属于heritage item的东东在地块上,如果有,对不起,那就是完全不能动。如果属于conservation zone ,相对好一些,一般是前脸不能大动,后面可以加建,总的原则是不能改变街道面貌,前脸的变动也要符合之前的风格等等,具体的每个council的要求不一样,喜好也不一样。设计到heritage的地,有时候也需要出heritage report的,价格也是不便宜。

DCP 就是详细的设计规范了,包括建筑风格,建筑密度,绿化率,边距,交通,日照,隐私等等一系列的问题,设计的时候所有因素都要综合考虑到的。因为涉及的太多,每个council要求也不一样,在这里就不一一细说了。

2. 报accredited/ private certifier 审批
这种就是我们平常说的CDC, 其实相当于DA combine CC 的一种快递审批途径。特点就是速度快,一般2周申请就能下来。
不是所有项目都可以申请CDC,CDC对土地的大小有要求,是需要450平米以上8米以上面宽的地,不能属于heritage/conservation area, 有Bush fire 或者flooding也不一定可以,对环境影响很大的,比如海边的一些地也不能申请走CDC。
如果确定可以走CDC,遵循的设计规范是NSW housing code, 和报批council 遵循的regulation 会有不一样。在可建面积,高度,容积率,边距等等很多问题上都有出入,所以客户是应该根据自己的实际情况选择的。

总结:选择走council 还是私人审批师需要综合考虑地块的信息,所属council的情况,自己的目标和时间成本决定的。

大家希望我继续往下说,但是说到太细节的设计问题,真心都是case by case的,情况太多太复杂没办法一一分析。不过确实有一些案例可以拿出来聊一聊的,希望可以给大家一些借鉴。

需要说一点的是,我们做的是custom design home, 不是那种project home, 这两种各有利弊吧,很多人都是去看了样板房,觉得各种高大上,造价也还便宜,就选择了project home, 这种其实算是builder 公司,里面有in house的designer. 我个人认为哈,除非土地很合适,形状,大小,平整度都能符合project home的户型,选择这个还算合理吧,毕竟project home价格上会有一点优势的, 成熟的户型和外立面设计也确实比较有吸引力。有时候就会遇上拿着project home的户型去找合适的地的问题,想着我都觉得费劲。之前我确实也遇过有客人家里的是project home, 但是和自己家里的土地“水土不服”的情况。比如上周去的一个epping的房子,才建好两年的,side setback, 那叫留的多啊,一边有两米,一边有3米多,本来好好的可以有个宽门脸的房子,硬生生的被double garage占了一般多,我们去的设计师都很感慨啊,这也太浪费了!!

另外需要注意一点,就是site cost, 这个真的高起来搞死人,之前一个客人海边的那种大坡还带岩石的,前好几年了光是site cost就花了30多万,现在应该是更贵了。我自己的房子,site cost去了7万多,应该下面是一个大石头!说多了都是泪。这边建房子都不会像国内一样整一个地勘报告的,因为也都是一两层的小房子,有些区岩石比较多的,要做好心理准备site cost 比较高。这就是为什么大家都喜欢平地了。如果是坡地的话,建议一定别做project home的,光是excavation就受不了了,坡地有坡地的设计准则, 也能有非常好的设计,看起来气派豪宅不说,还能是独一无二的。前几年公司有一个鬼佬客户,是builder 来着,专门找好区的便宜坡地,建那种坡地风格的豪宅然后转卖,有一次我记得是卖出了那几条街道的历史最高价。那个项目我没有参与,但是设计师确实是费了心的,怎么尽量的省excavation的钱,又在立面上看起来高大上,包括circulation的合理性什么的,这些都是学问。最后说一句,其实我们做设计最讲究的就是因地制宜,最适合这块土地的才是最好的设计。

再来讨论一下改设计的问题,一般我们都是和客户谈好以后做设计,报council之前有两次免费修改的机会,之后再修改就需要hourly charge了,这样主要是保证客户不会来回来去今天一想法明天一改动的,这样设计师太累了。很多时候我们遇上的修改除了客户要求的调整以外,还和工程造价有直接关系,好多客人最初的高大上想法和设计最后都是因为造价不得不有一些退让和妥协。我遇上的好几个中国客户都是说进门要气派的旋转楼梯,还有些要一分二各种复杂,最后一找builder 打quotation, 最后都还是改成比较经济的做法。我们最开始在和客户谈的时候就会说明白如果想要什么弧形墙,弧形窗,旋转楼梯,大跨度开敞空间,比较大跨度的cantilever都是会额外增加不少造价的,只不过很少有客人在最开始有一个理性的认识,都是觉得自己住的dream house, 想要最喜欢的样式。我想说的是工程造价有下限,但是上不封顶,上次和在大公司的同学吃饭的时候聊起,他们一个客户house的造价是800万,在600多平的地上,又一次刷新了我的认识。。。现在建材人工什么的都在涨,建房子是越来越贵,大家要有充分的心理准备。

实话是,干了这么久,我对设计的激情真的已经比刚从业的时候淡了很多了。现在都是client 说想要什么就设计成什么,原来都是在试图劝服客户什么是我认为好的设计,现在变成一drafter, 客户说要做成什么就画成什么,只要不违反council rule,这样省的费心费力修改,client 还满意。

聊一聊最近的房价,真心是伤不起啊。我只是有感而发,最近一个builder找到我们说是要加建二层,我们去看了,是挺破的一个terrace, 180平左右的地,二楼有ciy view, 当时我和去的另一个设计师都说越旧越有翻新的潜力,这个builder找这种好区破房不容易啊。当时聊天也聊到说当天参加auction的人很多,超出底价12万才拍到。结果昨天翻到这个房子的sold 记录,说实话把我吓到了。
http://www.realestate.com.au/property-house-nsw-stanmore-116950047
想一想,翻新加建二层,设计审批加施工,也需要挺多工作量的,真心不知道这个能不能赚到预期了。尤其这个房子在conservation area, 外立面可以加一个dormer window吧,高度什么的还不能变。

我还记得今年年初的时候另一个builder 客户,也是在marrickville council里面的enmore区,离newtown 火车站步行范围内的一个单层破terrace, 才买成不到60万,现在二层加建的DA早已经顺利批下来了,他们也做的差不多了,生生把一个两房一卫的鬼屋, 搞成了二层的翻新的4房2卫的terrace,这笔生意能赚不少吧。其实当时我们谈户型的时候,builder 的要求就是房间多厕所多,要不是因为空间不够,又怕council不批,builder 是想要4房4卫的户型的。我们当时两个设计师还说这种鬼佬区的户型,又不是搞分租的,不需要搞成这样,需要把厨房和客厅好好设计一下。结果没想到,这个为了房间几乎把厨房和客厅压缩到极致的户型居然受到了当地local 邻居的高度赞扬,隔壁邻居本来批好了DA的(也是加建2层的),非说他们的户型特好,现在正犹豫要不要重新做一次DA。另外我们还接到好几封email,说是在council看到了这个extension的图纸,非常感兴趣,就是想这么加建的,大家都对这种户型评价很高啊。其实我也挺羡慕builder这个项目的,我认为还是挺成功的。

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